Fideiussione tardiva per casa in costruzione: il preliminare è nullo

In specie - per quanto è dato comprendere dalla ricostruzione fattuale offerta in sentenza - le parti perfezionavano contratto preliminare di compravendita convenendo che il termine di stipula del definitivo fosse condizionato alla preveniva vendita di altro immobile in promissario acquirente; contestualmente alla stipula veniva versata caparra confirmatoria di euro 40.000,00 e prestata fideiussione di euro 45.760,00 ai sensi dell’art 2 del citato decreto.

Il termine per il rogito inizialmente fissato veniva differito per consentire la vendita dell’altro immobile. L’accordo all’uopo raggiunto dalle parti  al fine integrativo del preliminare prevedeva il versamento della somma di euro 90.000,00; la fideiussione integrativa per euro 102.960,00 non veniva rilasciata contestualmente, ma dopo che il promissario acquirente, con lettera inviata due giorni prima del termine fissato per il rogito, aveva manifestato l’intenzione di non voler procedere al contratto definitivo stante il mancato avveramento della condizione e l’assenza di fideiussione.

Non vi è prova in atti che, nelle more, la costruzione dell’immobile fosse terminata e che, dunque, l’interesse del promissario acquirente alla garanzia non fosse più attuale, per sopravvenuto assorbimento del rischio alla cui protezione la norma è volta.

Soccombente nei primi due gradi di giudizio, l’immobiliare investe della questione la cassazione deducendo, da un lato,che la fideiussione sul secondo importo non avrebbe dovuto essere rilasciata trattandosi di somma corrisposta non già ad ulteriore acconto sul prezzo, ma come corrispettivo per il differimento convenuto e, dall’altro, che la domanda di nullità fosse contraria alla buona fede contrattuale e costituisse abuso del diritto in quanto tesa ad evitare l’adempimento del preliminare per carenza di provvista in capo al promissario acquirente, determinata dalla mancata vendita dell’altro immobile si sua proprietà.

La Corte, dopo aver focalizzato l'indagine da svolgere sulla “meritevolezza dell'interesse del promissario acquirente a far valere la nullità qualora la fideiussione sia stata comunque rilasciata e non si sia manifestata l'insolvenza del debitore (promissario venditore)”, ha ritenuto la domanda di nullità fondata e non costituente abuso e, quindi, respinto il ricorso sulla scorta di tre argomenti:

1. Ritardo nel rilascio della seconda fideiussione;
2. Importo della stessa inferiore a quello complessivamente versato dal promissario acquirente;
3. Attualità dell’interesse del promissario acquirente stante la mancata prova dell’ultimazione lavori.

Eccettuata la questione dell’ultimazione lavori in merito a cui non sussistono elementi per riflettere, gli altri argomenti posti a fondamento della decisione appaiono perplessi.

Invero, considerato che - salvo errori - la seconda fideiussione non viene indicata come sostitutiva della prima, ma integrativa, l’importo complessivamente garantito dall’immobiliare sembra ammontare ad euro 148.720,00 (45.760,00 al preliminare + 102.960,00 successivamente) e quindi proporzionato rispetto alla somma di euro 130.000,00 (40.000,00+ 90.00,00) complessivamente versate dall’acquirente.

Quanto alla tempistica di rilascio della seconda fideiussione, non pare costituire motivo idoneo, da sé solo, a fondare la valutazione di meritevolezza dell’interesse dell’acquirente a far valere la nullità, considerato che la L. n. 122/2005 non sanziona il ritardo, ma l’omesso rilascio della garanzia.

In proposito la Cassazione, con giurisprudenza peraltro richiamata in sentenza, ha precisato che” una volta che sia stata rilasciata la garanzia prescritta per legge in data successiva alla stipula del preliminare, e senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente, la proposizione della domanda di nullità di protezione prevista dal D.Lgs. n. 122 del 2005, art. 2 costituisce abuso del diritto” (Cassazione civile sez. II, 22/11/2019, n. 30555).

Ne consegue che il rilascio tardivo della garanzia può rilevare nel caso in cui, nelle more, si sia verificato un pregiudizio per l’acquirente per insolvenza del promittente venditore o altri motivi che, in specie, parrebbero non essersi manifestati, come si evince da focus di indagine individuato.

L’esame della causale di pagamento del secondo importo, ossia il suo versamento a titolo di corrispettivo per il differimento e non di caparra confirmatoria come dedotto nel primo motivo di ricorso, avrebbe, forse, potuto essere risolutiva, in quanto incidente sulla sussistenza dell’obbligo dell’immobiliare di garantire anche il secondo versamento.

Pur ritenendo il motivo ammissibile e dichiarando di esaminarlo unitamente al secondo, la sentenza non indugia sul punto.

MARTA BUFFONI

Professionista - Avvocato